Jurisprudentie vastgoedcriminaliteit
Laatst gewijzigd op: 07-04-2026Een overzicht van juridische uitspraken over vastgoedcriminaliteit.
In deze publicatie adviseert de Advocaat-Generaal de Hoge Raad over een omvangrijke corruptiezaak rondom woningcorporaties, waaronder Vestia, Portaal en De Woonplaats. Het advies draait om het in stand laten van de veroordelingen van drie verdachten wegens (passieve) niet-ambtelijke omkoping, valsheid in geschrifte en gewoontewitwassen. Deze strafzaak is een belangrijk dossier in de aanpak van ondermijning, fraude en integriteitsschendingen binnen de (semi-)publieke vastgoedsector.
Wat was er aan de hand?
Een voormalig medewerker (treasurer) van Vestia was binnen de organisatie medeverantwoordelijk voor het afsluiten van complexe financiële contracten. Uit het opsporingsonderzoek bleek dat hij deze positie stelselmatig heeft misbruikt. Hij nam substantiële steekpenningen aan van een schimmige tussenpersoon, in ruil waarvoor hij ervoor zorgde dat de contracten via die specifieke partij werden afgesloten.
Om deze illegale inkomsten te verbergen voor de woningcorporatie en de autoriteiten, maakte hij gebruik van valse facturen voor zogenoemde ‘adviesdiensten’ die nooit waren geleverd. Via deze weg werden de ontvangen steekpenningen structureel witgewassen. Het gerechtshof Den Haag had de hoofdverdachte hiervoor eerder al veroordeeld tot een gevangenisstraf van 30 maanden (waarvan 12 maanden voorwaardelijk). De verdachte was het hier niet mee eens en stapte naar de Hoge Raad.
Conclusie
De Advocaat-Generaal concludeert in zijn advies dat het ingestelde cassatieberoep moet worden verworpen en dat de eerdere veroordelingen en straffen in stand kunnen blijven.
Voor de praktijk van toezichthouders en vastgoedprofessionals is de bredere conclusie van deze zaak minstens zo belangrijk: het toont de ernstige kwetsbaarheden in de vastgoedketen aan. Het benadrukt hoe cruciaal functiescheiding en het ‘vierogenprincipe’ zijn om niet-ambtelijke omkoping op sleutelposities te voorkomen. Daarnaast illustreert de casus hoe criminele facilitators (zoals tussenpersonen) en valse factuurstromen worden ingezet om vastgoedfraude mogelijk te maken en de opbrengsten wit te wassen.
Een uitspraak op 1 april 2025 van de Rechtbank Amsterdam schept helderheid over de grens tussen toegestane inwoning en verboden ingebruikneming. In deze zaak vorderde een woningcorporatie ontruiming, omdat de huurder zijn hoofdverblijf niet in de woning zou hebben en het pand feitelijk aan diens vader en een vriend had overgelaten.
De huurder verweerde zich door te stellen dat er sprake was van een ‘gezamenlijke huishouding’ en dat de aanwezige derden slechts logés waren. Hij claimde dat de woning feitelijk was opgesplitst.
De kantonrechter verwierp dit verweer en beval ontruiming op basis van twee doorslaggevende punten:
- Geen hoofdverblijf
Tijdens het huisbezoek werden nauwelijks persoonlijke spullen of kleding van de huurder aangetroffen. Hiermee schoot hij tekort in zijn zelfbewoningsplicht. - Feitelijke machtsoverdracht
De vader verklaarde ter plaatse: “Ik zit vooral hier”, wijzend naar het grootste deel van de woning. De rechter oordeelde dat de huurder hiermee de zeggenschap over de woning had prijsgegeven aan derden, wat kwalificeert als onrechtmatige ingebruikgeving in plaats van logeren.
Conclusie
Een verweer gebaseerd op ‘samenwonen’ houdt juridisch geen stand als de feitelijke situatie (zoals vastgelegd in een inspectierapport) aantoont dat de hoofdhuurder er zelf niet woont en de regie heeft overgedragen. Feiten wegen zwaarder dan papieren constructies.
Op 24 november 2020 heeft de burgemeester van Almere besloten om op grond van artikel 2:43a van de Algemene plaatselijke verordening gemeente Almere 2011 de kantoorruimte van [wederpartij A] gesloten voor de duur van zes maanden. [wederpartij A] is enig aandeelhouder van [wederpartij B] en heeft gewerkt als notaris. Zijn kantoor bevond zich in een bedrijfsverzamelgebouw te Almere.
Volgens de burgemeester van Almere is aannemelijk dat het notariskantoor een zekere reputatie en naamsbekendheid in criminele kringen heeft opgebouwd, dat door en vanuit het notariskantoor criminele activiteiten worden gefaciliteerd en dat deze gedragingen hebben geleid tot een gevaar voor de openbare orde. De burgemeester van Almere heeft zich daarbij gebaseerd op bestuurlijke rapportages die zijn opgesteld door de politie.
De rechtbank heeft geconcludeerd dat de burgemeester onvoldoende heeft gemotiveerd dat sprake was van een gevaar voor de openbare orde dat een sluiting van het kantoorpand rechtvaardigde.