Terugblik webinar over de achterkant van vastgoed
Laatst gewijzigd op: 30-06-2026Vastgoedcriminaliteit is een breed en complex thema. Tijdens het lunchwebinar ‘De achterkant van vastgoed’ stond één vorm centraal: hypotheekfraude.
Onderzoeker Annet de Bruijn van Avans Hogeschool nam deelnemers mee in haar onderzoek naar dit fenomeen. Daarbij gebruikte zij de methode crime scripting. Het webinar was bedoeld voor professionals die werken aan de aanpak van ondermijning in vastgoed. Denk aan gemeenten, politie en andere veiligheidspartners.
Waarom aandacht voor hypotheekfraude?
Hypotheekfraude lijkt soms te gaan om één persoon die een loonstrook vervalst om een woning te kopen. Maar uit onderzoek en signalen uit de praktijk blijkt dat er ook grotere criminele netwerken achter kunnen zitten. Deze netwerken gebruiken vastgoed bijvoorbeeld om geld wit te wassen, drugs op te slaan of mensen illegaal te huisvesten. Ook kunnen zij katvangers en spookondernemingen inzetten om uit beeld te blijven. Daarom is het belangrijk dat professionals weten hoe hypotheekfraude werkt. Alleen dan kunnen zij signalen eerder herkennen en beter met elkaar verbinden.
Wat is crime scripting?
Crime scripting is een methode om een crimineel proces stap voor stap in beeld te brengen. Je kijkt naar vragen als:
- Welke stappen zet een dader?
- Welke personen of organisaties spelen een rol?
- Welke documenten of middelen worden gebruikt?
- Waar zitten kwetsbare momenten in het proces?
Zo ontstaat een soort routekaart van het delict. Die routekaart helpt professionals om beter te zien waar zij kunnen ingrijpen.
Hoe is het onderzoek gedaan?
Voor het onderzoek analyseerde De Bruijn 47 rechterlijke uitspraken over hypotheekfraude. In deze zaken stond hypotheekfraude centraal. Daarbij is belangrijk om te weten dat hypotheekfraude geen apart delict is in het Wetboek van Strafrecht. In strafzaken gaat het meestal om valsheid in geschrifte en oplichting. Daarnaast sprak De Bruijn met verschillende experts. Onder meer banken, notarissen, makelaars, hypotheekadviseurs, taxateurs en de Kamer van Koophandel deelden hun kennis en ervaringen.
Zeven stappen in het proces
Uit het onderzoek komt naar voren dat hypotheekfraude vaak verloopt via zeven stappen.
- De financieringsbehoefte, het pand en de hypotheekverstrekker verkennen
- De fraude voorbereiden, bijvoorbeeld door een onderneming op te zetten of een katvanger te regelen
- Documenten vervalsen
- De hypotheekaanvraag indienen
- De hypotheek verkrijgen
- Het vastgoed gebruiken
- De nasleep, zoals herfinanciering, oversluiten of een nieuwe hypotheek aanvragen.
Katvangers en spookondernemingen
In het webinar kwamen twee veelvoorkomende verschijningsvormen terug: het gebruik van katvangers en spookondernemingen. Een katvanger is iemand die op papier een rol speelt, bijvoorbeeld als koper of hypotheekaanvrager. In werkelijkheid trekt iemand anders aan de touwtjes. Zo blijft de echte dader buiten beeld. Een spookonderneming is een bedrijf dat geen echte activiteiten uitvoert. Zo’n onderneming kan worden gebruikt om een inkomen of dienstverband te laten lijken alsof het echt is. Daarmee kan een hypotheekaanvraag worden ondersteund.
Signalen herkennen en verbinden
Hypotheekfraude is achteraf vaak moeilijk te herkennen. Toch kunnen er signalen zijn. Denk aan een jong persoon met een opvallend hoog inkomen, een bedrijf zonder zichtbare activiteiten of jaarstukken die niet logisch lijken. Ook gemeenten kunnen signalen tegenkomen. Bijvoorbeeld bij controles van panden. Denk aan veel aanloop, vreemde geuren, overbewoning, geen zichtbare bedrijvigheid of aanwijzingen voor crimineel gebruik. Eén signaal zegt vaak niet genoeg. Maar meerdere signalen samen kunnen wijzen op een groter probleem. Daarom is het belangrijk dat professionals weten bij wie zij signalen kunnen bespreken.
Wat kunnen professionals doen?
De belangrijkste boodschap uit het webinar is: wees alert op situaties die niet kloppen. Stel extra vragen als dat kan. Kijk niet alleen naar losse signalen, maar probeer ze in samenhang te bekijken. Vooral partijen die iemand fysiek spreken, zoals de notaris of de Kamer van Koophandel, kunnen een belangrijke rol spelen. Juist op die momenten is er ruimte om door te vragen bij twijfel. Ook is het belangrijk om het gesprek met partners te blijven voeren. Wie ziet welk deel van het proces? Welke signalen kunnen worden gedeeld? En welke interventies zijn mogelijk?
Aanbevelingen uit het onderzoek
Uit het onderzoek komen verschillende aanbevelingen naar voren. Zo kan de controle aan de voorkant sterker, bijvoorbeeld bij de inschrijving van ondernemingen. Ook kunnen financiële instellingen meer gebruikmaken van brondata, zodat informatie beter kan worden gecontroleerd. Daarnaast is meer samenwerking nodig tussen poortwachters en publieke partijen. Niet om zomaar alles met elkaar te delen, maar om signalen beter te kunnen duiden binnen de wettelijke kaders. Tot slot is vervolgonderzoek nodig. Rechterlijke uitspraken laten maar een deel van de werkelijkheid zien. Bovendien ontwikkelen fraudevormen zich snel. Het crime script moet daarom regelmatig worden aangevuld en geactualiseerd.
Vragen en antwoorden
Hieronder staan de antwoorden op de vragen van de deelnemers aan het webinar. Voor de leesbaarheid zijn de antwoorden vereenvoudigd. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.
Crime scripting is een methode om een crimineel proces stap voor stap in beeld te brengen. Je kijkt welke handelingen daders uitvoeren, wie daarbij betrokken zijn en welke middelen zij gebruiken. Zo ontstaat een soort routekaart van het delict. Die routekaart helpt om kwetsbare momenten te herkennen. Daar kunnen professionals gerichter op ingrijpen.
Hypotheekfraude is fraude bij het aanvragen of verkrijgen van een hypotheek. Vaak gaat het om vervalste documenten of onjuiste informatie over inkomen, werk of vermogen. Hypotheekfraude is geen apart delict in het Wetboek van Strafrecht. In strafzaken gaat het meestal om valsheid in geschrifte en oplichting.
Dan zijn er volgens het onderzoek verschillende mogelijkheden. De dader kan documenten aanpassen en het opnieuw proberen bij dezelfde hypotheekverstrekker. De dader kan ook naar een andere hypotheekverstrekker gaan. Een derde mogelijkheid is dat de dader stopt. Dat kwam niet duidelijk terug in de rechterlijke uitspraken, maar banken herkennen dit wel uit de praktijk.
Extra vragen kunnen helpen, vooral als er signalen zijn die niet kloppen. Denk aan iemand die gebrekkig Nederlands spreekt bij een bepaalde bedrijfsinschrijving, een opvallend hoog inkomen heeft of een onderneming inschrijft in een sector die niet logisch lijkt. Belangrijke momenten zijn bijvoorbeeld het fysieke contact bij de notaris of de Kamer van Koophandel. Daar kan worden doorgevraagd bij twijfel.
Dat verschilt. Poortwachters hebben een belangrijke rol, maar ervaren ook knelpunten. Zij hebben niet altijd voldoende tijd, informatie of middelen om alles goed te controleren. Daarnaast hebben zij soms een dubbele rol. Een notaris, makelaar of adviseur is poortwachter, maar ook ondernemer. Dat kan spanning geven.
Als een poortwachter iets niet vertrouwt en de dienstverlening weigert, kan de dader zijn verhaal aanpassen. Daarna kan de dader het opnieuw proberen bij een andere notaris, bank of andere partij. Omdat poortwachters niet altijd van elkaar weten wat er eerder is gebeurd, kan de kans toenemen dat de dader uiteindelijk toch slaagt.
Beide vormen komen voor. Een exact percentage werd tijdens het webinar niet genoemd. Wel werd aangegeven dat execution only tegenwoordig minder vaak lijkt voor te komen. Door de krapte op de woningmarkt en de complexiteit van hypotheekaanvragen stappen mensen vaker naar een financieel adviseur.
Dat had vooral te maken met de beperkte looptijd van het onderzoek. Het onderzoek moest in vier maanden worden uitgevoerd, waardoor keuzes nodig waren. Administratiekantoren kunnen wel relevant zijn. Zij kunnen bijvoorbeeld jaarcijfers opstellen die worden gebruikt bij een hypotheekaanvraag. Dit kan een onderwerp zijn voor vervolgonderzoek.
Dat is lastig, maar er kunnen wel signalen zijn. Denk aan achterstanden in de betaling van hypotheeklasten. Ook kunnen gemeenten of omwonenden signalen zien bij het pand zelf. Voorbeelden zijn veel aanloop, vreemde geuren, overbewoning, geen zichtbare bedrijvigheid of aanwijzingen dat het pand wordt gebruikt voor drugsproductie, opslag of illegale huisvesting.
Een gemeente kan signalen oppakken bij controles, meldingen of toezicht. Daarna is het belangrijk om met partners te bekijken welke informatie er is en welke stappen mogelijk zijn. De gemeente kan vanuit haar bestuurlijke rol vaak een eerste controle uitvoeren. Vervolgens kan met partners worden bekeken of opschaling nodig is.
Let vooral op zaken die niet logisch lijken. Bijvoorbeeld een winst die niet past bij het aantal werknemers, de leeftijd van de aanvrager, de sector of de omvang van het bedrijf. Het gaat vaak om signalen die samen een afwijkend beeld geven. Eén signaal is meestal niet genoeg.
Nee, crowdfundinghypotheken zijn niet meegenomen in dit onderzoek. Het onderwerp kwam wel naar voren als relevant. Het kan belangrijk zijn voor vervolgonderzoek, zeker in relatie tot vastgoed, financiering en witwassen.
Ja. Vanuit het Centre of Expertise Veiligheid en Veerkracht worden trainingen gegeven over crime scripting. De methode wordt ook gebruikt in een module voor financieel rechercheurs aan de Politieacademie. Organisaties kunnen contact opnemen om de mogelijkheden te bespreken.
Volgens De Bruijn zou het helpen als kredietverstrekkers elkaar beter kunnen waarschuwen. Bijvoorbeeld als iemand eerst bij bank A een verdachte aanvraag doet en daarna bij bank B aanklopt. Zo’n waarschuwing kan banken helpen om eerder scherp te zijn.
Dat hangt af van de casus en van wie de signalen ziet. Tijdens het webinar werd genoemd dat de gemeente vaak als eerste aan zet kan zijn, omdat zij bestuurlijke controles kan uitvoeren. Daarna is het belangrijk om met andere partijen te kijken welke signalen er zijn, welke wettelijke mogelijkheden bestaan en of opschaling nodig is.
Hypotheekfraude is niet altijd een individuele actie. Er kunnen ook criminele netwerken achter zitten. Geen enkele partij ziet het hele proces. Daarom is samenwerking belangrijk. Door signalen te herkennen, te stapelen en binnen de wettelijke kaders te delen, kunnen professionals hypotheekfraude eerder in beeld krijgen.
Achtergrondinformatie
- Download de presentatie (pdf)