Screeningsmogelijkheden verhuur woonruimte

• Geef in de advertentie al aan dat je verhuurt volgens de richtlijnen voor veilig verhuur en dat alleen zaken gedaan kunnen worden met integere huurders.
• Laat potentiële huurders weten dat je samenwerkt met de politie en de gemeente als je misstanden ontdekt.
• Zorg voor voldoende contactgegevens van de huurder (telefoonnummers, adressen, e-mailadressen), zodat je hem/haar goed kunt bereiken in geval van calamiteiten.
• Zorg voor meerdere persoonlijke ontmoetingen met potentiële huurders.
• Maak je gebruik van een tussenpersoon? Zorg er dan voor dat je de potentiële huurder minimaal 1 keer zelf persoonlijk ontmoet.
• Check het bedrijf waar de potentiële huurder werkzaam of eigenaar van is op internet. Controleer hierbij of de potentiële huurder vindbaar is op de bedrijfswebsite en check de lay-out en teksten van de website (bij fraude vaak gekopieerd van andere websites. Check dit door tekst te kopiëren en te plakken in Google).

In verband met digitale verhuur is ID-check met behulp van IDIN bij het ondertekenen van de huurovereenkomst raadzaam. Bij de sleuteloverdracht check je het legitimatiebewijs met de persoon die voor je staat en lees je de chip in het legitimatiebewijs uit met een app. Sla het rapport daarvan op. Via Experian kun je ook nog checken of het legitimatiebewijs niet gestolen is.

Ga na:

• Wie wil huren?
• Wat wil hij of zij huren?
• Waarom wil hij of zij huren?
• Per wanneer?
• Heeft de huurder inkomen?

Je moet deze vragen stellen, zodat je een beeld/profiel krijgt van een huurder. Zoek daarbij naar logische fouten. Is het inkomen bijvoorbeeld in verhouding met de leeftijd? Er zijn bepaalde patronen, waardoor je erachter kunt komen dat iets niet klopt.

Laat de (potentiële) huurder een geldig legitimatiebewijs (geen kopie) tonen en maak hier een kopie van. Als het een buitenlands paspoort betreft, zorg dan voor zekerheid over het rechtmatig verblijf, bijvoorbeeld door inzage in de originele verblijfsvergunning.

Tip: maak gebruik van de app Kopie ID, zodat gegevens als het burgerservicenummer en de pasfoto niet gekopieerd worden. Dit is om identiteitsfraude te voorkomen. Gegevens die vaak benodigd zijn, zijn het documentnummer, de naam en de geboortedatum. Daarnaast slaat de app het document versleuteld op volgens de AVG-normen.

Controleer of de persoon op de foto op het legitimatiebewijs de potentiële huurder is. Verificatie kan optisch of door het uitlezen van de ID-chip via een app.

Maak gebruik van controlemiddelen zoals rvig.nl/reisdocumenten, de apps DutchID 2, IDIN of edisontd.net en de kopie ID-app.

Wees alert op personen die de huurder vergezellen. Vraag naar hun rol en vraag eventueel ook van deze personen identiteitsgegevens.

Bij de sleuteloverdracht check je de foto. Dit is het enige moment waarvoor verhuurders de foto nodig hebben. Bij de sleuteloverdracht moet een huurder het legitimatiebewijs meenemen voor controle. Als je om een kopie vraagt, moet alle informatie die niet noodzakelijk is worden weggestreept op de kopie van het legitimatiebewijs (dit kan automatisch via de app KopieID).

Als de huurder aangeeft inwonend te zijn, wordt geadviseerd een uittreksel van de BRP met woonhistorie op te vragen. Ga het volgende na:

• Hoe vaak is huurder verhuisd?
• Komen de NAW-gegevens overeen met het legitimatiebewijs?

Eis een origineel uittreksel van de potentiële huurder uit de BRP van de afgelopen 3 jaar. Eis ook een origineel uittreksel van de huurder van inschrijving op het nieuwe adres. Leg dit ook vast als opschortende voorwaarde in het huurcontract. In de praktijk blijken criminelen zich vaak niet in te schrijven, en dus kan zo’n voorwaarde vooral een afschrikwekkende werking hebben.

Verhuur alleen als je zekerheid hebt over het rechtmatig verblijf, bijvoorbeeld door inzage in een originele en geldige verblijfsvergunning. Neem een kopie van de verblijfsvergunning op in het dossier.

Het is verboden om een woning te verhuren aan iemand die niet rechtmatig in Nederland verblijft. Dit staat in artikel 197a van het Wetboek van Strafrecht. Op het moment dat de huurovereenkomst wordt afgesloten, moet de huurder dus legaal in Nederland verblijven. Meer informatie kun je vinden op: www.ind.nl

Als huurder hiervoor heeft gehuurd, kan een verhuurdersverklaring worden gevraagd. Vraag een verhuurdersverklaring op van de afgelopen 2 jaar.

In een dergelijk bewijs van goed gedrag kunnen zijn/haar huidige en vorige verhuurders aangeven of de huurder op tijd de huur betaalde of zorgde voor overlast.

Als de vorige woning een koopwoning was, vraag de huurder dan om een verklaring van de hypotheekverstrekker als bewijs van goed betalingsgedrag en het (voorlopig) verkoopcontract van de verkoop van de woning.

Het opvragen van een verhuurdersverklaring of hypotheekhoudersverklaring (tijdige ontvangst van termijnen) behoort tot een standaardscreening. Ook het opvragen van een voorlopig verkoopcontract bij de verkoop van de woning is regulier om op te vragen en stuit in de praktijk op weinig bezwaren.

Eis een recente werkgeversverklaring (maximaal een half jaar oud), salarisstroken van afgelopen 3 maanden en bankafschriften waarop de salarisstortingen te zien zijn. Controleer de cumulatieven op de loonstrook (uitbetaling op correct bankrekeningnummer, overal soortgelijk lettertype en documenteigenschappen (gemaakt/gewijzigd op)).

Verifieer de werkgever door deze te bellen. Bel daarbij naar een vast telefoonnummer en noteer wie je hebt gesproken en op welk tijdstip. Staat er een 06-nummer op de werkgeversverklaring? Ga dan eerst na of er een vast nummer vindbaar is op de website van het bedrijf. Bel het vaste telefoonnummer dan.

Tegenwoordig is het niet altijd mogelijk om de werkgever op een vast telefoonnummer te bereiken. Bij het verifiëren op een 06-nummer kun je na het gesprek vragen of de contactpersoon een bevestigingsmail stuurt vanuit zijn of haar zakelijke e-mailadres. Controleer daarbij de domeinnaam in het e-mailadres.

Wees kritisch bij websites van werkgevers die weinig concrete verifieerbare informatie bevatten, zoals weinig of geen telefoonnummers, adresgegevens, reviews, algemene voorwaarden of disclaimer.

Vraag bij twijfel over het bedrijf een uittreksel op bij de Kamer van Koophandel.

Ook voor personen in loondienst is het afgeven van een UWV-verklaring mogelijk. Het kan zonder burgerservicenummer worden opgevraagd. Het is alleen ongeschikt als een huurder gaat wijzigen van baan en daarom in een andere regio een huurwoning zoekt. Een UWV-verklaring gaat over het recente verleden, dus niet om de toekomst. UWV-verklaringen zijn eenvoudig op te vragen door een huurder.

Vraag een UWV-verklaring en toekenningsbrief op en drie bankafschriften die matchen met de UWV-documenten. Controleer de cumulatieven.

Als een uitkering wordt ontvangen van de gemeente,  vraag daarvan een document plus 3 bankafschriften waarop de uitkering is ontvangen. Deze maatregel is vaak niet nodig als er een passende inkomensverklaring is.

De meeste verhurende partijen maken inmiddels gebruik van het UWV-document (verzekeringsbericht). Zo niet, dan is dit wenselijk. Dit wordt ofwel uitgevraagd bij de potentiële huurder zelf (gedownload en gewaarmerkt verzekeringsbericht) of via een datakluis door een rechtstreekse inlog via DigiD (Ockto, Huurcheck, Qii). Daarmee zijn werkgeversverklaringen én loonstroken én stortingen niet allemaal nodig.

Vraag om de volgende documenten:

• Meest recente jaarrekening, winst- en verliesrekening, opgesteld door een accountant en/of boekhouder. Bel de accountant voor verificatie.
• Recent en gewaarmerkt uittreksel Kamer van Koophandel: doel onderneming, partners/vennoten (indien aanwezig) en verdeling van winstpercentage, startdatum en eigenaar en aantal werknemers (indien aanwezig).
• Accountantsverklaring: samenstellingsverklaring.
• IB60-formulier (inkomensverklaring Belastingdienst): verzamelinkomen komt enigszins overeen met jaarcijfers.

Vraag meerdere jaaropgaven van pensioen en AOW op en 3 bankafschriften en bijschrijvingen. Deze maatregel is vaak niet nodig als er een passende inkomensverklaring is.

Het volledige Pensioenoverzicht is in 1 document via mijnpensioenoverzicht.nl te raadplegen via DigiD (minder fraudegevoelig).

Professionele verhuurders stellen het inkomen bij voorkeur vast op basis van huidig/toekomstig inkomen en niet op basis van inkomen uit het verleden, zoals in het geval van inkomensverklaring.

Doe een kredietcheck, zodat duidelijk is of de potentiële huurder geen schulden heeft of wanbetaler is. Ook kun je via het intakeformulier vragen naar de schulden die een potentiële huurder heeft.

Als verhuurder kun je geen BKR-registratie opvragen. De huurder kan die wel opvragen, maar daar zijn kosten aan verbonden. Een kredietcheck is wel mogelijk en wordt ook standaard gedaan binnen Customer Due Diligence-onderzoeken voor bijvoorbeeld vastgoedmanagers.

Vraag naar overige betalingsverplichtingen, zoals alimentatie of studieschuld.

Je moet schulden meenemen in de beoordeling van de inkomenscheck en verhouding huurlast.

Toets potentiële huurders en eventuele garantstellers vooraf aan de PEP-toets en de sanctielijsten NL, EU, Groot-Brittannië en VS-OFAC.

Bij verhuur is dit niet verplicht volgens de Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme), maar het wordt wel geadviseerd als daar op enige wijze aanleiding toe is.

PEP- en sanctielijsten zijn hulpmiddelen voor met name banken en verzekeraars om ongebruikelijke transacties, witwassen en financiering van terrorisme sneller op te sporen. Op de sanctielijsten staan personen die eerder betrokken zijn geweest bij ongewenste handel, witwassen of terrorisme.

De Wwft verplicht organisaties in de financiële sector om te weten wie hun klanten zijn. Zo is het belangrijk om in kaart te krijgen wie belangrijke personen zijn op het gebied van de politiek. Maar ook of je te maken hebt met een ‘gesanctioneerd persoon’. Hiervoor geldt dat financiële tegoeden moeten worden bevroren en dat het verboden is om financiële diensten te verlenen. Of dat een klant te maken heeft of heeft gehad met faillissementen, surseances van betaling of schuldsanering.

Zie voor meer info: bkr.nl